La Ejecución Hipotecaria y el art. 693.3 LEC

¡Subastan mi casa!, ¿me queda alguna opción para salvarla, sin tener que pagar el total de la hipoteca?

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Mi inquilino no paga la renta ¿Qué hago?

La decisión depende de factores como la reiteración en el impago, la solvencia del inquilino, si se han constituido garantías como avalistas solidarios...

Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.

Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.

Y para tomar la mejor decisión posible no hay que perder de vista que el arrendamiento es una inversión y que su razón de ser es la obtención de la mayor rentabilidad posible.  Para valorar cada alternativa la mejor manera de actuar es considerar cuál será el resultado económico de nuestra inversión al final del año.

Casos de Impago puntual de la renta de alquiler

En muchas ocasiones el impago queda finalmente en un simple retraso pues la causa es una falta de liquidez pasajera. Insistimos en que hable con su inquilino y  descubra los motivos. Si según su juicio el inquilino, a pesar de todo, es responsable y solvente y merece confianza, desde luego la mejor actitud posible –la más rentable al final del año- es dar facilidades de pago. Incluso si el impago alcanza a la renta de dos o tres mensualidades. Si además tuvo la precaución de exigir avalistas solidarios al celebrar el contrato, con más razón.

Casos de impago reiterado de la renta de alquiler

En cambio si el impago se repite con frecuencia, se acumulan más de dos mensualidades de renta y según su criterio se van a acumular más y cada vez cuesta más que el inquilino se ponga al día, el criterio determinante de la mejor decisión a tomar es la solvencia del inquilino o de sus avalistas, como veremos a continuación.

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¿Quién firma el contrato de compraventa y la hipoteca? 

¿Quien firma el contrato? La decisión tiene muchas consecuencias prácticas de cara a Hacienda, a la Comunidad de Propietarios, a la Administración Pública si es VPO...

Si tiene Vd. pareja y tiene pensado comprar una vivienda, piense con calma antes de firmar nada quién va a ser titular del contrato de compraventa y del contrato de préstamo hipotecario pues es una decisión con numerosas consecuencias prácticas, como veremos a continuación.

Muchas personas no se dan cuenta de ello hasta que se tienen que enfrentar con dichas consecuencias. Recibimos entonces numerosas consultas sobre la manera más económica de realizar un cambio de titularidad de una vivienda y siempre tenemos que dar la misma respuesta. No existe una manera económica de realizar un cambio en la titularidad de la vivienda pues en general cabe decir que el cambio exige formalizar una donación o una compraventa en escritura pública, operaciones ambas gravadas con impuestos y que deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, si tiene Vd. pareja y tiene pensado comprar una vivienda, piense bien cuáles son sus intereses antes de decidir sobre la titularidad.

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El contrato de alquiler con opción de compra

El alquiler con opción de compra ha pasado a ser una de las modalidades de compraventa más pronunciadas en los últimos meses. La actual desaceleración económica está consiguiendo que los buscadores de vivienda planteen nuevos frentes con los que pagar una hipoteca.  

La fórmula es ventajosa para los dos actores implicados, es decir, el promotor y el comprador. El primero porque da salida a un stock de viviendas que parece crecer cada día. El segundo evitar asumir el coste de una hipoteca y va pagando poco a poco un alquiler con la opción de obtenerlo en propiedad pasado un tiempo sin que, por su parte, pierda el dinero invertido.

Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, el alquiler con opción a compra entraña algunas cuestiones que es preciso aclarar.

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IRPF y Deducción por adquisición de vivienda habitual: ¿Es lo mismo matrimonio que pareja de hecho?

Son numerosas las consultas que recibimos sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el derecho a practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en caso de parejas de hecho. Dado que la normativa reguladora en caso de matrimonio es muy clara, la pregunta más veces formulada es ¿cabe equiparar una pareja de hecho a un matrimonio?

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Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?

Si el inquilino deja la vivienda alquilada antes de tiempo, ¿tiene que pagar las rentas de alquiler de todo el plazo pactado?

 La regla general de los contratos es que una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.

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¿Me debe preocupar el IBI al comprar una vivienda de segunda mano?

A la hora de comprar una vivienda de segunda mano, o incluso una plaza de garaje, es muy conveniente solicitar al vendedor los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los cuatro años anteriores a la compra del inmueble que acrediten que dicho impuesto se ha pagado. 

La razón de ser de esta solicitud es que, de acuerdo con la normativa de este impuesto, los bienes inmuebles sobre los que recae quedan afectos al pago de las cuotas en caso que el contribuyente, obligado al pago de dichas cuotas, no lo haya pagado.

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